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Eintrag vom 13. Januar 2013

Immobilien - Der Erwerb

Der Erwerb einer Immobilie, sei es ein unbebautes oder ein bebautes Grundstück, sei es eine Eigentumswohnung oder sei es der Erwerb im Rahmen eines Bauträgervertrages, ist für die meisten Menschen ein einmaliger Vorgang in ihrem Leben. Der Erwerb kann regelmäßig nur mit einem erheblichen Kapitalaufwand vorgenommen werden. Hierfür müssen in aller Regel bei Sparkassen, Banken oder anderen Kreditinstituten Darlehn aufgenommen werden, die für viele Jahre eine dauerhafte Zinsbelastung zur Folge haben. Wegen dieser außergewöhnlichen Bedeutung eines Immobilienerwerbs sieht das Gesetz insbesondere zum Schutz der Erwerber vor, daß eine notarielle Beurkundung des Erwerbsgeschäftes notwendig ist und daß auch die Bestellung von Sicherheiten für die finanzierenden Kreditinstitute in Form von Hypotheken oder Grundschulden notariell beglaubigt oder beurkundet werden müssen. Die Höhe der hierdurch anfallenden Notargebühren sind ebenso gesetzlich festgelegt wie die Gerichtskosten für die Umschreibung des Eigentums in den Grundbüchern sowie die grundbuchliche Eintragung von Grundpfandrechten (Hypotheken und Grundschulden). Der Notar ist unabhängig von der Frage, wer die bei ihm anfallenden Kosten zu tragen hat allen Beteiligten gegenüber zur Neutralität verpflichtet. Er hat dafür Sorge zu tragen, daß der Vertrag ausgewogen ist und die schutzwürdigen Belange aller Vertragsbeteiligten berücksichtigt.

Es ist üblich, daß der Immobilienerwerber die Notarkosten des Kaufvertrages und die Gerichtskosten der grundbuchlichen Durchführung des Vertrages trägt. Dies gilt selbstverständlich auch für die Kosten der Bestellung von Grundpfandrechten, da diese der Absicherung der Finanzierung des Kaufpreises dienen und es Sache des Käufers ist, wie er den Kaufpreis aufbringt. Wegen dieser Kostenregelung entspricht es dem Regelfall, daß der Käufer den Notar aussucht, der die notwendige Beurkundung des Kaufvertrages vornehmen soll. Dies ändert nichts an der Neutralitätsverpflichtung des Notars.

Im notariellen Kaufvertrag werden die Rechte und Pflichten der Vertragsbeteiligten festgelegt und die Abfolge geregelt, auf welche Weise und unter welchen Voraussetzungen der Erwerber Eigentümer des von ihm erworbenen Grundbesitzes wird. Die wesentliche Verpflichtung des Verkäufers ist die Übereignung des Grundbesitzes, während die wesentliche Verpflichtung des Käufers die Zahlung des Kaufpreises ist. Der Notar muß sicherstellen, daß der Käufer nach Zahlung des Kaufpreises tatsächlich vertragsgemäß Eigentümer der von ihm erworbenen Immobilie wird. Dies geschieht in der Weise, daß im Vertrag vereinbart wird, daß der Kaufpreis erst dann zur Zahlung fällig ist, wenn bestimmte Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, durch die ein vertragsgemäßer Eigentumsübergang nach Zahlung des Kaufpreises sichergestellt wird. Hierzu gehören insbesondere das Vorliegen einer Erklärung der zuständigen Gemeinde, daß diese das ihr zustehende Vorkaufsrecht nicht ausübt, und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (= Eigentumsübertragungsvormerkung) zugunsten des Käufers im Grundbuch. Diese Auflassungsvormerkung „blockiert“ das Grundbuch zugunsten des Erwerbers und stellt sicher, daß Eintragungen, die nach der Eintragung jener Vormerkung im Grundbuch vorgenommen werden, etwa eine weitere Belastung durch den Verkäufer, nicht zu Lasten des Käufers gehen. Auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung kann daher allenfalls in ganz besonders gelagerten Fällen, etwa einer nahen Bekanntschaft oder Verwandtschaft zwischen Verkäufer und Käufer oder bei einer uneingeschränkten Bonität des Verkäufers verzichtet werden und auch dies nur mit verbleibenden Restrisiken zu Lasten des Käufers. Sofern der Grundbesitz in einem geräumten Zustand übergeben werden soll, ist darüber hinaus eine übliche Fälligkeitsvoraussetzung, daß die Räumung des Grundbesitzes tatsächlich erfolgt ist.

Mit Abschluß des notariellen Kaufvertrages werden zunächst nur schuldrechtliche Verpflichtungen der Vertragsparteien begründet, insbesondere die Verpflichtung des Verkäufers zur Übereignung des Grundbesitzes und die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises. Im Kaufvertrag wird in einem zweiten Schritt geregelt, daß der Kaufpreis erst dann zu zahlen ist, wenn die vorstehend angesprochenen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Eine solche Regelung macht in aller Regel die Einrichtung eines Notaranderkontos entbehrlich. Im Kaufvertrag wird weiterhin festgelegt, wann nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen der Kaufpreis zu zahlen ist, und der Notar veranlaßt die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, also den Eigentumsübergang, nachdem der Kaufpreis tatsächlich in voller Höhe gezahlt worden ist. Durch dieses Regelungsgefüge werden die Interessen des Verkäufers, sein Eigentum erst nach Zahlung des Kaufpreises zu verlieren, und des Käufers, nach Zahlung des Kaufpreises vertragsgemäß Eigentümer zu werden, gesichert.

Mit Zahlung des Kaufpreises geht üblicherweise der Besitz am Grundbesitz über, wobei eine gesonderte Vereinbarung in den Kaufvertrag aufgenommen werden muß, wenn nicht nur der Grundbesitz selbst, sondern darüber hinaus auch Einrichtungsgegenstände oder sonstiges Inventar mit veräußert werden sollen, das nicht fest mit dem Grundbesitz / dem Haus verbunden ist. Das Datum des Besitzübergangs ist in der Regel auch der maßgebliche Zeitpunkt für den Übergang von Grundstückslasten, etwa Anliegerbeiträgen. Erschließungskosten für Arbeiten, die bis zum Besitzübergang durchgeführt worden sind, trägt in der Regel der Verkäufer, während Kosten für Erschließungsmaßnahmen, die nach Besitzübergang stattfinden, in der Regel vom Käufer zu tragen sind.

Es ist üblich, daß in einem Kaufvertrag über eine „gebrauchte Immobilie“ ein Gewährleistungsausschluß für Sachmängel aufgenommen wird. Hiervon ausgenommen sind regelmäßig versteckte Mängel, die der Käufer bei einer Besichtigung des Objektes nicht feststellen kann und von denen der Verkäufer Kenntnis hat. Über derartige Mängel muß der Verkäufer aufklären. Auch hat der Käufer einen Anspruch darauf, daß ihm ein Energieausweis für die Immobilie vorgelegt wird. Macht er von seinem Anspruch auf Vorlage eines solchen Ausweises keinen Gebrauch, so ist die Vorlage entbehrlich.

Eine Besonderheit stellt der Erwerb einer Immobilie dar, die noch von einem Bauunternehmen zu errichten ist. Man spricht hier von einem Bauträgervertrag. Der Kaufpreis ist bei derartigen Verträgen in bis zu sieben Teilbeträgen zu zahlen, deren Fälligkeit sich am Baufortschritt orientiert. Das hierfür maßgebliche Gesetz, die Makler- und Bauträgerverordnung, hat für die Höhe der Teilbeträge Prozentsätze festgelegt, die sich nach den jeweils fertig zu stellenden Gewerken bestimmen. Die dem zugrundeliegende Idee ist, daß der Käufer Zahlungen nur in dem Umfang zu erbringen hat, in dem tatsächlich auch bereits Gegenleistungen des Bauträgers vorliegen. Dieses in sich ausgewogene Modell kann gleichwohl in eine Schieflage geraten, wenn der Bauträger während der Bauphase insolvent wird und ein anderer Unternehmer mit der Fertigstellung des Bauvorhabens beauftragt werden muß, da nicht sichergestellt ist, ob der Nachfolgeunternehmer das Bauwerk zu den gleichen Konditionen wie der insolvent gewordene Bauträger fertigstellt.

Da in aller Regel Käufer von Immobilien nicht den gesamten Kaufpreis für die Immobilie angespart haben, sondern zumindest einen Teil des Kaufpreises fremdfinanzieren müssen, ergibt sich regelmäßig die Notwendigkeit, zur Absicherung der Kaufpreisfinanzierung Grundpfandrechte (Grundschulden oder Hypotheken) zugunsten der Darlehnsgeber (meistens Sparkassen oder Banken) zu bestellen. Die Urkunden für die Bestellung der Grundpfandrechte werden von den Kreditinstituten vorbereitet. Sie enthalten Angaben über die Höhe des Grundpfandrechts entsprechend der Höhe des gewährten Darlehns sowie über die Höhe des Zinssatzes des Grundpfandrechtes. Dieser Zinssatz beläuft sich regelmäßig auf 14 % bis 20 %. Diese Höhe des Zinssatzes hat nichts mit der Höhe des im Darlehnsvertrag vereinbarten Zinssatzes zu tun. Der Zinssatz des Grundpfandrechtes stellt den Sicherungsrahmen dar und sichert die Darlehnsgeberin dagegen ab, daß sich die Darlehnszinsen zukünftig erhöhen können, was etwa in gravierender Weise der Fall ist, wenn die Kreditraten für das Darlehn nicht (mehr) bedient werden und dementsprechend der Kredit vom Kreditgeber gekündigt wird. In diesem Fall steigen die Zinsen exorbitant an und auch für diesen Fall soll der Grundpfandrechtszins als ausreichende Sicherheit dienen. Maßgeblich für den Zinssatz, der von den Erwerbern zu zahlen ist, ist mithin der Zinssatz aus dem Darlehnsvertrag, der sich allerdings etwa nach Ablauf einer Zinsbindungsfrist sowie insbesondere im Fall der Darlehnskündigung unter Umständen deutlich verändern kann.

Es ist für den Erwerber einer Immobilie von großer Wichtigkeit, daß er sich vor der Kaufentscheidung und vor der Beauftragung eines Notars darüber vergewissert, ob er den Kaufpreis finanzieren und die aus der Finanzierung herrührenden Darlehnsraten bedienen kann. Wenn diese Klärung erfolgt ist, müssen dem Notar die erforderlichen Informationen insbesondere hinsichtlich der Personalien der Vertragsbeteiligten, des Vertragsgegenstandes, des Kaufpreises und des Datums des Besitzüberganges übermittelt werden, was üblicherweise bei Einschaltung eines Maklers von diesem übernommen wird. Der Notar wird sodann einen Kaufvertragsentwurf fertigen und den Vertragsbeteiligten zuleiten, die sich mit Fragen zum Vertragsinhalt an den Notar wenden können. Bei einem zu vereinbarenden Beurkundungstermin liest der Notar den Kaufvertrag den Beteiligten vor. Er erläutert hierbei insbesondere bei Rückfragen der Beteiligten die einzelnen vertraglichen Regelungen und er sorgt sodann dafür, daß der Vertrag entsprechend den getroffenen Regelungen durchgeführt wird mit dem für alle Beteiligten zufriedenstellenden Ergebnis, daß der Verkäufer den Kaufpreis erhält und der Erwerber neuer Eigentümer des Grundbesitzes wird.

Rechtsanwalt und Notar
Dr. Volker Behrens