Immobilien - Erben und Vererben

Wer eine Immobilie, sei es eine Eigentumswohnung, ein bebautes oder unbebautes Grundstück oder ein Erbbaurecht kauft oder durch Schenkung oder Erbfolge erhält, erwirbt damit Vermögen. Auch wenn die Immobilie (zunächst) noch mit möglicherweise erheblichen Grundschulden oder Hypotheken belastet ist, so stellt das Eigentum gleichwohl einen (positiven) Vermögenswert dar, da in der Regel Eigenkapital in die Immobilie eingebracht worden ist und zudem die Belastungen durch mit den Gläubigerbanken vereinbarte Tilgungsleistungen von Jahr zu Jahr geringer werden. Hinzu kommt, daß bei Immobilien zu erwarten ist, daß diese gerade in heutiger Zeit eine Wertsteigerung erfahren, während bei Kapitalvermögen der jährliche Geldwertverlust häufig den Zinsertrag aufzehrt.

Die Tatsache, über ein Vermögen zu verfügen, das sich zumindest durch die Tilgung der auf dem Grundbesitz ruhenden Belastungen von Jahr zu Jahr erhöht, sollte jedem Immobilieneigentümer Anlaß dafür geben, sich auch Gedanken über seine Erbfolge zu machen, also über die Frage, wer sein Vermögen nach seinem Ableben erhalten soll. Eine Beantwortung dieser Frage wird häufig hinausgeschoben, da sie zwangsläufig eine Beschäftigung mit dem eigenen Tod zum Inhalt hat. Die nachfolgenden Ausführungen werden deutlich machen, daß es zum Schutz der nächsten Angehörigen sinnvoll und notwendig sein kann, sich mit seiner Erbfolge zu befassen.

Das Erbrecht regelt die vermögensrechtlichen Verhältnisse eines Menschen nach seinem Tode. Das Gesetz enthält hierzu Regelungen, die gelten, wenn nicht in einer letztwilligen Verfügung (Testament oder Erbvertrag) eine hiervon abweichende Regelung enthalten ist. Jeder Geschäftsfähige hat das Recht, ein Testament zu errichten. Dies kann handschriftlich oder in Form einer notariellen Beurkundung geschehen. Ehegatten haben hierneben die Möglichkeit, auch ein gemeinschaftliches Testament handschriftlich oder vor einem Notar zu errichten. Des weiteren gibt es die Möglichkeit des Abschlusses eines Erbvertrages, der einer notariellen Beurkundung bedarf. Ob es sinnvoll und / oder notwendig ist, eine solche letztwillige Verfügung zu errichten, hängt davon ab, ob eine erbrechtliche Regelung gewünscht ist, die von den gesetzlichen Regelungen abweicht. Es ist daher zunächst von Wichtigkeit, die gesetzlichen erbrechtlichen Regelungen zu kennen. Diese stellen sich skizziert wie folgt dar:

Das Gesetz hat die Erben in Ordnungen eingeteilt, wobei die Erben vorhergehender Ordnungen die Erben nachfolgender Ordnungen ausschließen. Die Erben erster Ordnung sind die Kinder des Erblassers und deren Abkömmlinge. Die Kinder erben nach dem Gesetz stets zu gleichen Teilen, wobei an die Stelle der Kinder deren Abkömmlinge treten, sofern die Kinder zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits verstorben sind. Sind keine Abkömmlinge vorhanden, so sind die Eltern des Erblassers und ersatzweise deren Abkömmlinge als Erben zweiter Ordnung zu Erben berufen. Gelangt auch hiernach niemand zur Erbfolge, so werden Erben die Großeltern des Verstorbenen, ersatzweise deren Abkömmlinge nach den Regeln der gesetzlichen Erbfolge (Erben dritter Ordnung).

Etwas besonderes gilt für den Ehegatten. Dieser ist, wenn Kinder des Erblassers vorhanden sind, zu 1/4 als Erbe berufen, wobei sich dieses Viertel auf 1/2 erhöht, wenn die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt haben. Leben die Ehegatten demgegenüber im Güterstand der Gütertrennung, so verbleibt es bei der 1/4-Quote, sofern mehr als zwei Kinder des Erblassers Erben geworden sind. Bei einer geringeren Zahl von Kindern erben bei Gütertrennung der Ehegatte und die Kinder zu gleichen Teilen. Sofern der Erblasser nicht von Abkömmlingen beerbt worden ist, so erhöht sich der Erbteil des überlebenden Ehegatten (im gesetzlichen Güterstand der Zu-gewinngemeinschaft) auf eine Quote von 3/4, sofern die Eltern des Erblassers oder deren Abkömmlinge, etwa Geschwister des Erblassers, noch leben. Nur dann, wenn weder Verwandte der ersten oder der zweiten Ordnung noch Großeltern des Verstorbenen vorhanden sind, erhält der überlebende Ehegatte die gesamte Erbschaft.

Aus den vorstehenden Ausführungen folgt u.a.:

- Hat der Erblasser Abkömmlinge hinterlassen, so sind diese zusammen mit seinem überlebenden Ehegatten seine Erben in Erbengemeinschaft, und zwar unabhängig davon, ob es sich möglicherweise um Abkömmlinge aus anderweitigen ehelichen oder nichtehelichen Beziehungen handelt.

- Wenn auf diese Weise ein Abkömmling aus einer früheren Beziehung des Erblassers Erbe geworden ist, so fällt das durch diese Erbfolge erlangte Vermögen des Abkömmlings dem anderen Elternteil aus jener beendeten Beziehung zu, wenn in der Folgezeit der Abkömmling verstirbt, ohne eigene Abkömmlinge zu haben. Ein solches Ergebnis tritt etwa ein, wenn bei¬spielsweise infolge eines Verkehrsunfalls ein Kind, das noch keine eigenen Kinder hat, kurz nach seinem Elternteil verstirbt, der von dem anderen Elternteil getrennt lebt oder geschieden ist.

- Die Miterbenstellung des Ehegatten und der Kinder hat zur Folge, daß eine gemein-same Verwaltung und Nutzung der zum Nachlaß gehörenden Immobilie stattfinden muß. Eine Veräußerung oder Belastung ist nur einvernehmlich möglich. Dies hat zur Konsequenz, daß bei einer Veräußerung oder Belastung die Zustimmung des zuständigen Amtsgerichts notwendig ist, wenn die Kinder noch minderjährig sind. Auch kann ein Miterbe, der seinen Anteil „versilbern“ möchte, die zum Nachlaß gehörende Immobilie einer Teilungsversteigerung zuführen, was bedeutet, daß die Immobilie im Rahmen eines Verfahrens vor dem zuständigen Amtsgericht in einer ähnlichen Weise versteigert wird, wie wenn von einem Gläubiger die Zwangsversteigerung betrieben würde.

- Wenn der Verstorbene keine Abkömmlinge hinterlassen hat, ist der überlebende Ehegatte nicht Alleinerbe, sondern nur Miterbe mit den Eltern des Verstorbenen oder dessen Geschwistern bzw. deren Abkömmlingen.

Wer mit all diesen Folgen der gesetzlichen Regelungen, die vorstehend naturgemäß nur angedeutet werden konnten, einverstanden ist, muß nichts unternehmen. Er muß insbesondere nicht über eine letztwillige Verfügung nachdenken. Wer jedoch Zweifel hat, ob diese Folgen der gesetzlichen Regelungen seinen Vorstellungen bezüglich seiner Erbfolge entsprechen, wird sich überlegen müssen, ob er eine letztwillige Verfügung in Form eines Testamentes errichtet oder zur Realisierung seiner Vorstellungen über seine Erbfolge einen Erbvertrag schließt. Bezüglich der Ausgestaltung von Testamenten und Erbverträgen besteht mit den Schranken der Sittenwidrigkeit weitgehende Freiheit. Es steht jedem frei, wen er als Erben einsetzt und / oder wem er einzelne Vermögenswerte zuwendet. Es steht insbesondere Ehegatten frei, sich in einem gemeinschaftlichen Testament zu Erben einzusetzen und zu bestimmen, daß die gemeinsamen Kinder ihre Schlußerben sind, also Erben des Längstlebenden.

Bei übersichtlichen Familienstrukturen und relativ einfachen erbrechtlichen Gestaltungen wird es sicherlich möglich sein, ein Testament auch ohne notarielle Beratung und Beurkundung zu errichten. Bei komplizierten familiären Verhältnissen, die etwa bei sog. „Patchwork-Familien“ anzunehmen sind, ist die Einschaltung eines Notars dringend zu empfehlen. Zwar fallen durch die Beurkundung einer letztwilligen Verfügung vom Testator zu tragende Notarkosten an. Beim Vorliegen einer notariell beurkundeten letztwilligen Verfügung wird allerdings in aller Regel die andernfalls notwendige Beantragung und Erteilung eines gerichtlichen Erbscheins entbehrlich sein, wodurch Kosten zu Lasten des Erben anfallen, die vergleichbar mit den Notarkosten der Beurkundung einer letztwilligen Verfügung sind.

Möglich ist schließlich auch, bereits im Wege der vorweggenommenen Erbfolge Gestaltungen zu wählen, indem etwa eine Immobilie schon zu Lebzeiten auf einen Abkömmling übertragen wird. Der Übertragende kann sich hierbei Rechte vorbehalten, etwa ein Wohnrecht, ein Nutzungsrecht oder einen Rückforderungsvorbehalt im Falle des Eintritts bestimmter Bedingungen.

Sowohl für den Erwerb von Todes wegen als auch für Schenkungen gilt, daß derartige Zuwendungen der (gleich hohen) Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer unterworfen sind. Das Gesetz räumt hierbei Steuerfreibeträge ein, die derzeitig für den Ehegatten und den Partner einer Lebenspartnerschaft jeweils € 500.000,00 betragen, für Kinder und Stiefkinder sowie für Kinder vorverstorbener Kinder je € 400.000,00 und für Enkelkinder je € 200.000,00 sowie für sonstige Abkömmlinge und für Eltern je € 100.000,00, während alle sonstigen Bedachten einen Freibetrag von € 20.000,00 haben.

Je nach Verwandtschaftsgrad sieht das Gesetz unterschiedliche Steuersätze vor, deren Höhe sich überdies nach den zugewandten Werten bestimmen, soweit diese über die Freibeträge hinausgehen.

Es ist jedem, der unter Lebenden oder von Todes wegen Zuwendungen machen will, die über die vorgenannten Freibeträge hinausgehen, anzuraten, sich fachkundig von einem Steuerberater beraten zu lassen.

Fazit: Ist das Häuschen noch so klein, Gedanken zum Erbrecht sollten sein.

Rechtsanwalt und Notar aD
Dr. Volker Behrens